1. Как расходуются и контролируются денежные средства, выделенные на капитальный ремонт?

На какие цели расходуются средства Фонда?

Предоставленная субъектам РФ финансовая поддержка за счет средств Фонда в соответствии с Законом о Фонде, направляется только на выполнение целевых региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирования реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсоберегающих технологий.

Обязательным условием предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда является долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта РФ и (или) бюджета муниципального образования, находящегося на территории указанного субъекта РФ и претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда.

Контроль за использованием средств Фонда, направленных на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта РФ и (или) местном бюджете на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для контроля за использованием межбюджетных трансфертов, предоставляемых из федерального бюджета.

Проверку использования средств Фонда проводит федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансовобюджетной сфере. Кроме того, контроль за деятельностью Фонда осуществляет Счетная палата РФ и Генеральная прокуратура РФ.

Предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда приостанавливается в случае выявления Фондом по результатам мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда нецелевого использования средств Фонда.

Могут ли средства Фонда направляться на оплату услуг сторонней (не подрядной) организации за осуществление функций технического надзора?

В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденными Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 17.09.2009, в состав затрат, образующих себестоимость работ по капитальному ремонту, включается строительный контроль, осуществляемый заказчиком работ. Термин «технический надзор» в настоящее время не употребляется.

Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» утверждено Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

Данное Положение устанавливает порядок проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства независимо от источников их финансирования, а также порядок определения затрат на проведение строительного контроля и численности работников, осуществляющих строительный контроль, по объектам, финансируемым полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета.

В соответствии с п. 3 Положения строительный контроль проводится:

•  лицом, осуществляющим строительство (далее — подрядчик);
•  застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части соответствия выполняемых работ проектной документации) (далее — заказчик).

Таким образом, заказчик имеет право заключить договор (контракт) на осуществление строительного контроля с коммерческой организацией, осуществлявшей подготовку проектной документации, имеющей специальный допуск на данный вид деятельности в части соответствия выполняемых работ проектной документации.

При необходимости проведения строительного контроля заказчиком в полном объеме в соответствии с п. 4 Положения эти функции вправе осуществлять работники заказчика, на которых в установленном порядке возложены эти обязанности. При отсутствии таковых заказчик может привлечь специализированную организацию, имеющую допуск на данный вид деятельности, на конкурсной основе посредством заключения договора на осуществление строительного контроля при проведении капитального ремонта многоквартирных домов.

Размер затрат заказчика на осуществление строительного контроля определяется в соответствии с п. 15 вышеуказанного Положения и указывается в гл. 10 сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта МКД отдельной строкой «Строительный контроль».

Осуществление подрядчиком строительного контроля финансируется за счет накладных расходов подрядчика, предусмотренных в цене строительного подряда.

Контролирует ли Фонд целевое использование выделенных средств, а также их эффективное использование? Предпринимает ли Фонд меры по возвращению незаконно полученных и неэффективно использованных средств?

В случае если Фондом принято решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда для реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, Фонд осуществляет мониторинг реализации таких программ, а также наблюдение за выполнением предусмотренных ст. 14 Закона о Фонде условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в целях контроля за эффективностью использования средств Фонда.

Согласно Закону о Фонде мониторинг реализации указанных программ и выполнения предусмотренных ст. 14 Закона о Фонде условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда осуществляется на основе сбора и анализа предоставляемой в Фонд высшими должностными лицами субъектов РФ (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов РФ) отчетности о ходе реализации указанных региональных адресных программ, а также информации, полученной в ходе выездных проверок.

В случае выявления Фондом по результатам проведенного мониторинга нецелевого использования средств Фонда, предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда приостанавливается.

При этом если субъектом РФ и (или) муниципальным образованием не устранены выявленные нарушения в течение четырех месяцев со дня принятия правлением Фонда решения о приостановлении предоставления финансовой поддержки, финансовая поддержка за счет средств Фонда подлежит возврату в Фонд.

Может ли быть выделена субсидия из собственных средств городского бюджета (не из средств Фонда) предприятию ЖКХ в целях возмещения части затрат, связанных с выполнением работ и услуг в сфере ЖКХ на территории городского поселения (для погашения кредиторской задолженности за природный газ)?

В связи с тем что п. 8 ч. 1 ст. 14 Закона о Фонде установлены ограничения на субсидирование содержания объектов, используе

мых в сфере тепло и водоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, выдача субсидии городским поселением из собственных средств городского бюджета (не из средств Фонда) предприятию ЖКХ в целях возмещения части затрат, связанных с выполнением работ и услуг в сфере ЖКХ на территории городского поселения для погашения кредиторской задолженности за природный газ, не противоречит вышеуказанному Закону.

Можно ли ознакомиться с региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома? Интересует размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на 1 кв.м общей площади помещений в многоквартирном доме.

С региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома можно ознакомиться, обратившись в орган исполнительной власти субъекта РФ, к компетенции которого относится подготовка и утверждение такой программы. Программы подлежат обязательному официальному опубликованию, поэтому они размещаются в правовых системах, например в «КонсультантПлюс. Регион».

В 2009 году в доме был выполнен капитальный ремонт в рамках федеральной программы. В квартирах была произведена замена труб канализации, водоснабжения, отопления, отопительных радиаторов; замена кровли; установлен общедомовой тепловой счетчик. В адрес собственников выставляются счета на 5% от стоимости ремонта. В квартире собственника была произведена только замена стояков отопления, так как остальные работы собственник выполнил ранее за счет личных средств. Акты выполненных работ на согласование собственникам не предоставляли, в связи с чем собственники не осведомлены: указаны там эти работы и расходы или нет. Кроме того, в соседние квартиры установлены отопительные радиаторы свыше требуемого количества, а платить данный собственник должен согласно доле метража квартиры в общей площади дома. Как верно рассчитать 5% софинансирования?

За работы, выполненные во всем доме, или с учетом проведенных работ поквартирно?

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. А согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому все расчеты по оплате (сколько должны платить собственники) должны соответствовать указанным выше требованиям.

Что касается 5%й оплаты всеми собственниками помещений в многоквартирном доме общего объема средств, предоставленных на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, то это положение предусмотрено Законом О Фонде, без выполнения которого была бы невозможна финансовая поддержка. Это решение должно приниматься на общем собрании ТСЖ, где каждый собственник обязан присутствовать и голосовать за принятие такого решения. Именно на собрании собственников помещений дома собственник может поднять вопрос и внести предложение об уменьшении доли по внесению средств в связи с проведением им самим части ремонта. В дальнейшем решение вопроса об изменении платы для данного собственника возможно на общем собрании собственников.

Если после отключения холодного водоснабжения по официальной причине (в связи с аварийной ситуацией) для подключения необходимо проведение проектносметных работ по планированию канализации и проведение самой канализационной системы, стоимость проектносметных работ составляет слишком крупную сумму для многоквартирного дома, что составляет только 10% от стоимости самих работ, куда можно обратиться собственникам многоквартирного дома? Существует ли программа по выделению средств для благоустройства жилья?

Согласно ч. 5 ст. 15 (далее — Закона о Фонде) направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов сред

ства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) средств местных бюджетов, средств ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах могут использоваться на разработку проектной документации для капитального ремонта.

В соответствии с Законом о Фонде решения о включении многоквартирных домов в региональную адресную программу принимают органы местного самоуправления и органы исполнительной власти субъектов РФ.

Какие наиболее частые нарушения выявляются при проверке освоения выделенных на капитальных ремонт средств и качества ремонта?

Низкий уровень проработки программ на начальных этапах их реализации со стороны субъектов и муниципальных образований. Недостаточный анализ ситуации и организация работы на этапе формирования программ при подаче заявок на предоставление финансовой поддержки.

Так, например, организованная на недостаточном уровне разъяснительная работа органов местного самоуправления и управляющих организаций с населением, а также формальный подход к проведению общих собраний собственников, приводят впоследствии к отказу жителей многоквартирного дома от дальнейшего участия в программах капитального ремонта многоквартирного дома либо замене одних видов работ на другие. Также в ряде случаев при формировании программы капитального ремонта регионами не всегда учитывается сезонный характер производства работ. Указанные обстоятельства приводят к затягиванию сроков либо невозможности реализации работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме.

2. Несоблюдение процедур отбора подрядных организаций. Неисполнение принятых на региональных и местных уровнях

нормативных документов при осуществлении процедур отбора подрядных организаций, а также и отсутствие единого подхода при формировании такой нормативноправовой процедуры без учета методических рекомендаций Фонда приводят к тому, что работы

выполняются неквалифицированными подрядчиками. Зачастую такие подрядные организации оказываются не готовы к выполнению значительных объемов работ, не имеют необходимой материальнотехнической базы и компетентных инженернотехнических и квалифицированных работников, а также нарушают принятые на себя обязательства, в том числе в части несоблюдения графиков, сроков и качества выполняемых работ.

3. Отсутствие либо осуществление не на должном уровне контроля за ходом реализации программ при проведении капитального ремонта многоквартирного дома.

При выполнении работ по капитальному ремонту выявляются нарушения строительных норм и правил, допущенные при производстве работ подрядными организациями, в ряде случаев не разрабатывается проектная документация, не ведутся журналы учета работ, показатели по фактически выполненным видам работ, стоимости отличаются от показателей, заявленных в программах. Данные обстоятельства свидетельствуют о недостаточном уровне контроля, в том числе строительного, как со стороны уполномоченных органов исполнительной власти, так и заказчиков работ (управляющих компаний, ТСЖ, собственников) при реализации мероприятий в рамках проводимого капитального ремонта. Устранение указанных замечаний и нарушений влечет за собой продление сроков капитального ремонта многоквартирного дома и последующее внесение изменений в программы.

Кроме того, отсутствие на уровне субъекта РФ нормативно закрепленного документа, регламентирующего процедуру единого порядка и механизма взаимодействия исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, управляющих компаний и ТСЖ при реализации региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирного дома, приводит к размытию зон ответственности, снижает эффективность проведения контрольных мероприятий и, как следствие, влияет на ход и сроки исполнения программ.

2. Что следует знать об управлении многоквартирным домом?

На несколько многоквартирных домов было создано ТСЖ. По инициативе граждан после создания ТСЖ было проведено собрание, на котором было принято решение о выборе управляющей компании для обслуживания многоквартирных домов, был заключен договор, в котором указано, что управляющая компания занимается управлением и обслуживанием жилищного фонда, в том числе текущими и капитальными ремонтами. В дальнейшем субъект РФ выделил денежные средства на капитальный ремонт домов, администрация города установила условия, что деньги будут выделяться ТСЖ. Кто является заказчиком и получателем денежных средств, если ТСЖ не занимается управлением дома, все права оно передало управляющей компанией?

Как следует из вопроса, созданное ТСЖ в соответствии со ст. 162 ЖК РФ заключило договор управления с управляющей компанией, по которому она обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в данном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. При этом обязанность действовать в рамках своей компетенции за ТСЖ сохранилась (ст. 135, 137–138 ЖК РФ). Статьей 20 Закона Фонде установлено, что получателем денежных средств от субъекта РФ и Заказчиком работ и услуг является ТСЖ; обязанность оплатить проведенные работы и оказанные услуги по капремонту возложена также на ТСЖ.

Собственник проживает в многоквартирном жилом доме, в котором выбрана непосредственная форма управления. Ежемесячно вносит платехи избранному председателю за содержание и текущий ремонт жилого фонда. Председатель решил произвести ремонт в подъезде и стал собирать дополнительную сумму с каждой квартиры на реализацию ремонта. Собственник отказывается оплачивать дополнительную сумму, в результате чего ремонт на его этаже не делают. Правомочны ли действия председателя? Если нет, то в какой орган собственник может обратиться за помощью?

В соответствии со ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором

составляет не более чем 12, собственниками помещений в таком доме заключаются договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Таким образом, на основании решения общего собрания собственников дома собственник может предъявить претензии председателю дома, которого наделили полномочиями по управлению домом, в том числе в части дополнительного сбора денег на ремонт.

Одновременно отмечаем, что в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Полномочия совета многоквартирного дома определены ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Как должны управляющие организации уведомлять жителей о видах и объеме работ и услуг, которые они проводят в многоквартирном доме, о стоимости таких работ и тарифах на предоставление коммунальных ресурсов? К кому можно обратиться в случае, если управляющая организация таких сведений не дает?

Частью 10 ст. 161 ЖК РФ установлено следующее: «Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансовохозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

Стандарт раскрытия информации управляющими организациями установлен Правительством РФ.

В соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями управляющие организации товарищества и кооперативы обязаны обеспечить свободном и публичном доступ к следующей информации:

•  общей информации об управляющей организации о товариществе и кооперативе;
•  основным показателям финансовохозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления товарищества и кооператива);
•  сведениям о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  порядоку и условиям оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  сведениям о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  сведениям о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Доступ к информации должен быть обеспечен тем, что такая информация предоставляется путем:
•  обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:
• сайт управляющей организации;
• сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;
• сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;
•  опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;
•  размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
•  предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Следует отметить, что Федеральным законом от 04.06.2011 № 123ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которыми органы местного самоуправления обязаны проводить работу по проверке и контролю за деятельностью управляющих организаций, в том числе:

•  проводить по обращениям собственников жилья о невыполнении обязательств управляющими организациями проверки этих организаций и принимать соответствующие меры в случае невыполнения обязательств управляющих организаций;
•  предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и  жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и  качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах;
•  предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Таким образом, жителям многоквартирных домов для получения информации следует обращаться к источникам опубликования управляющей организацией обязательной для раскрытия информации либо обращаться с запросом в управляющую компанию. В случае если по результатам таких обращений информация не будет получена, граждане могут инициировать проверку деятельности управляющей организации органом местного самоуправления. Часть информации, установленная ЖК РФ, может быть получена от органа местного самоуправления.

Как зарегистрироваться управляющей компании для раскрытия информации?

В целях предоставления информации о деятельности по управлению многоквартирными домами управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами в информационную систему, оператором которой является государственная корпорация — Фонд, вносятся сведения по форме согласно приложениям № 1 и 2 к Методике оценки эффективности деятельности управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооператовов и иных специализированных потребительских кооперативов, утвержденной правлением Фонда от 14.10.2011 № 286.

Уполномоченное лицо организации, управляющей жилищным фондом, регистрируется в качестве пользователя на портале www.reformagkh.ru в сети Интернет и заполняет заявку на размещение сведений о деятельности указанной организации в информационной системе (далее — заявитель).

По итогам заполнения указанной заявки в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ и (или) орган местного самоуправления направляется уведомление. На основании такого уведомления уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ и (или) орган местного самоуправления подтверждает сведения об организации, управляющей жилищным фондом, либо отказывает заявителю в регистрации в информационной системе.

В случае если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ и (или) орган местного самоуправления подтвердит наличие сведений о регистрации на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования такой организации, заявителю направляется уведомление о регистрации в информационной системе организации, управляющей жилищным фондом.

Если сведения о регистрации на территории субъекта РФ или муниципального образования организации, управляющей жилищным фондом, отсутствуют, заявителю направляется уведомление о необходимости представить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ и (или) орган местного самоуправления дополнительную и (или) уточняющую информацию.

Скажите, пожалуйста, как правильно называется смета или калькуляция расходов на содержание жилья, которую должна предоставить собственникам управляющая компания для обоснования тарифа на содержание жилья? И есть ли какие-то обязательные требования к этому документу?

В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и ремонта жилья (тариф) должна определяться организацией, осуществляющей управление домом, и собственниками (по решению общего собрания), исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей объекта.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.

Необходимо отметить, что расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год и обязательно утверждать его на собрании собственников.

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно Стандарту раскрытия информации организациями управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

•  общую информацию об управляющей организации;
•  основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
• сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•  сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Кроме того, вы имеете право обратиться в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора, которая осуществляет контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг, а также за деятельностью управляющих организаций.

Руководство ЖСК не предоставляет расчет по платежам и расходам. Можем ли платить по личным расчетам?

Согласно ч. 3 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов ЖК избирает органы управления ЖК и органы контроля за его деятельностью.

В соответствии с ч. 1 ст. 120 ЖК РФ для осуществления контроля за финансовохозяйственной деятельностью ЖК общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) ЖК.

Таким образом, в случае если жильцы недовольны деятельностью действующего руководства ЖСК, они могут обратиться в органы контроля за деятельностью ЖСК либо инициировать общее собрание членов ЖК и переизбирать органы управления ЖК.

Возможна ли оплата управляющей организацией доли софинансирования собственников помещений за счет денежных средств, полученных за использование общего имущества собственников помещений по соответствующему договору? Денежные средства собственников, полученные по указанному договору от третьих лиц, находятся на расчетном счете управляющей организации.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем со

брании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если в период сбора платы за капитальный ремонт произошла смена управляющей организации на другую, обязана ли старая управляющая организация вернуть собственникам все деньги, собранные на еще не сделанный капитальный ремонт, или передать все собранные деньги новой управляющей организации? Или эти деньги неосновательно становятся собственностью старой управляющей организации?

В  соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на дом

и  иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо ЖК или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

В  условиях, когда договоры управления с предыдущей управляющей организацией были расторгнуты или прекращены и при этом данная организация не возвратила денежные средства, полученные от собственников помещений в многоквартирном доме в оплату работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, которые не были выполнены, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают по отношению к этой управляющей организации право требования возврата данных средств.

При таких условиях между собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме и предыдущей управляющей организацией существует денежное обязательство, в котором собственники и наниматели выступают в качестве кредиторов, а предыдущая управляющая организация — в качестве должника. Данные отношения регулируют нормы ГК РФ.

Обязан ли собственник вносить плату за капитальный ремонт, в случае если решение общего собрания о капитальном ремонте не принималось, или оно было принято с нарушением ЖК РФ и, на основании ч. 5. ст. 46 ЖК РФ, не имеет обязательной силы для не голосовавших собственников?

Плата за капитальный ремонт вносится собственником помещений только на основании решения общего собрания собственников помещений. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Для чего необходимо проводить формирование и кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами? Кто должен оплачивать данный вид работ?

Путем проведения кадастрового учета земельных участков обеспечивается индивидуализация придомовой территории конкретного многоквартирного дома. Земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в данном доме. Это позволит собственникам помещений в этом доме самостоятельно сообща решать, как следует использовать и благоустраивать эту территорию (в том числе огораживать, застраивать, сдавать в аренду).

Собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

После подачи такого заявления указанный орган будет обязан за свой счет сформировать земельный участок и обеспечить проведение его государственного кадастрового учета.

Управляющая компания опубликовала информацию о проведении конкурса по выбору подрядных организаций на сайте управляющей компании, в которой указана дата вскрытия конвертов с заявками определенной даты. Дополнительно информация опубликована в средствах массовой информации

— в газете, которая вышла на несколько дней позже. Имеет ли право управляющая компания вскрывать конверты в срок, указанный на сайте, или должна вскрыть в день, указанный в газете?

Согласно ч. 8 ст. 20 Закона о Фонде порядок привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств Фонда может устанавливаться субъектом РФ.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 4 указанного Закона рекомендована примерная форма порядка по привлечению подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов с использованием средств Фонда, которая утверждена правлением Фонда1. В соответствии с п. 2.1 и 3.5 разд. II указанного порядка вскрытие конвертов с конкурсными заявками производится не менее чем через 10 дней после опубликования информации на интернетсайте и в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Таким образом, в соответствии с рекомендациями Фонда информация о конкурсе должна быть опубликована и на интернетсайте, и в средствах массовой информации. По истечению 10 дней с момента публикации информации о конкурсе в указанных источниках может осуществляться вскрытие конвертов.

Председатель дома без созыва общего собрания и согласия собственников жилья перевел управление дома в другую

управляющую компанию. Жильцы дома не хотят быть в этой компании. Имеются протоколы общих собраний, заявления в администрацию муниципального образования, в прокуратуру и в жилищную комиссию о несогласии вступления в данную управляющую компанию. Заместитель главы по ЖКХ предлагает вступление в ТСЖ, но жильцы не согласны на предложенный вариант и предпочитают вернуться в предыдущую управляющую компанию. Как быть в данной ситуации?

Согласно ЖК РФ (ст. 161, 162) собственники помещений многоквартирного дома вправе самостоятельно выбирать способ управления и управляющую организацию. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Передача прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом другой управляющей организации без решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ЖК РФ не предусмотрена.

Таким образом, если права жильцов были нарушены при принятии решения об изменении управляющей организации, жильцы вправе обратиться в суд с исковым заявлением с целью восстановления своих прав.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В случае принятия решения о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке жителям для подкрепления своей позиции целесообразно собрать исчерпывающие (особенно письменные) доказательства того, что управляющая организация нарушает условия договора управления многоквартирным домом.