Управляющая компания отказывается отключать воду в квартире для замены батареи в квартире собственника, поскольку отопительный сезон начался. Законны ли действия управляющей компании? Как поступить в данной ситуации?

Вопрос замены батарей очень важен для повышения и улучшения теплоотдачи и поддержания нормальной температуры в квартирах. Но желательно было провести эти работы до начала отопительного сезона. Для замены батареи в квартире собственнику следует обратиться с письменным заявлением в свою управляющую компанию, обосновать назревшую необходимость замены батарей и согласовать день и время проведения этой работы. Замена батарей связана со спуском воды по всему стояку подъезда и временным отключением отопления у всех жильцов во всех квартирах подъезда. В связи с этим управляющая компания должна учесть все пожелания владельцев квартир подъезда по более удобному времени отключения отопления и определить дату и время проведения этих работ. Затем уведомить собственника об этом.

Необходимо ли заключать дополнительные соглашения к договорам и соглашениям, связанным с выполнением программы по установке коллективных приборов учета многоквартирных домов, если ранее существовавший производственный жилищностроительный кооператив ПЖСК был реорганизован (преобразован) в ТСЖ после вступления в программу? Достаточно ли уведомления о реорганизации и смене реквизитов сторонам таких договоров (соглашений)? Необходимо ли представлять такому ТСЖ иные документы в органы местного самоуправления?

Процедура преобразования юридических лиц регулируется гражданским законодательством, в частности ст. 58–60 ГКРФ. Общее правило — права и обязанности юридического лица при его преобразовании переходят к вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Направление письменного уведомления о преобразовании и смене реквизитов в адрес органов местного самоуправления и всех контрагентов по договорам представляется необходимым в целях соблюдения своих обязательств и своевременного выполнения региональной адресной программы.

4. Как решить вопрос о капитальном ремонте дома?

Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и как поступить в случае, если средств на финансирование капитального ремонта собственниками недостаточно?

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложены на собственников помещений. При этом в соответствии с ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о проведении капитального ремонта и его финансировании принимается собственниками помещений на их общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен общий порядок осуществления капитального ремонта многоквартирного дома и его финансирования.

Собственники помещений в соответствии с Законом о Фонде имеют право на получение финансовой помощи на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме за счет средств федерального бюджета (средств Фонда). Если в доме еще нет ТСЖ, его необходимо создать, так как финансовую помощь получают дома, в которых есть ТСЖ, либо выбрана управляющая компания. За помощью в создании ТСЖ необходимо обратиться в орган местного самоуправления. При этом размер финансирования работ по капитальному ремонту со стороны собственников должен составлять не менее 5%, соответствующее решение собственники принимают также на общем собрании.

Собственникам на общем собрании необходимо принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и направить его в муниципалитет.

Муниципалитет формирует общую заявку, включает многоквартирный дом в муниципальную программу по проведению ка

питального ремонта и отправляет ее главе исполнительной власти региона. Руководство субъекта РФ направляет в Фонд оформленную в соответствии с требованиями законодательства заявку на предоставление финансовой помощи за счет средств Фонда.

Есть ли примерная форма договора с собственниками на проведение капитального ремонта и долевого финансирования по программе Фонда?

Согласно ст. 20 Закона о Фонде порядок привлечения ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии с данным законом, может устанавливаться субъектом РФ.

Порядок выплаты ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления.

Какие дома в первую очередь попадают в программу по переселению граждан из аварийного жилфонда, если домов участвует 100, а софинансирование местного бюджета может позволить переселить за один год 10 домов?

Законодательством РФ не установлены требования к порядку отбора многоквартирных домов для участия в программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемую с участием средств Фонда.

Такие дома должны отвечать требованиям, установленным ст. 16 Закона о Фонде.

В первую очередь в перечень аварийных многоквартирных домов программы по переселению граждан рекомендуется включать аварийные дома, для собственников помещений в которых истек установленный разумный срок сноса таких домов силами собствен

ников, а также аварийные дома, в которых все жилые и нежилые помещения находятся в муниципальной собственности. Во вторую очередь целесообразно осуществлять переселение граждан из аварийных домов, где всеми собственниками жилых помещений выбраны конкретные варианты переселения, взяты обязательства в письменной форме о реализации конкретного варианта переселения и согласованы с органами местного самоуправления условия изъятия жилых помещений. В третью очередь — в которых общим собранием собственников помещений принято единогласное решение об участии в программе по переселению граждан, но для которых не истек установленный разумный срок для сноса аварийных многоквартирных домов силами собственников.

Прошу разъяснить, каким методом следует составлять сметы на капитальный ремонт жилых домов.

Для определения стоимости капитального ремонта жилых многоквартирных домов разрабатывается проектная документация в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то в составе проектной документации приводятся два раздела: разд. I — пояснительная записка с исходными данными для капитального ремонта и разд. II — смета на капитальный ремонт.

Сметная документация на капитальный ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81 — 35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1, и должна содержать: сводный сметный расчет, объектную и локальные сметы.

Локальные сметы предназначены для определения сметнойстоимости ремонтируемого объекта. Локальная смета представляет собой первичный сметный документ на отдельные виды работ и затрат, причем ее можно составлять как на отдельный объект, так и на общеплощадочную работу. В основе локальной сметы заложены объемы, которые определены в составе рабочей документации или рабочих чертежей.

Объектная смета — это документ, который включает в себяданные в целом на ремонтируемый объект, взятые из локальных сметных расчетов и локальных смет.

Сводная смета стоимости объекта рассчитывается на основанииобъектных сметных расчетов и рассчитанных объектных смет по отдельным видам затрат.

Что касается методов составления смет, то к одному из наиболее распространенных методов можно отнести ресурсный метод. При использовании этого метода расчет сметы осуществляется с использованием текущих (прогнозных) цен и тарифов (расценок) элементов затрат, которые необходимы для выполнения работ. Расчет выполняется на основании следующих данных: потребность в материалах, которая выражена в натуральных измерителях, время эксплуатации строительных машин, трудовые затраты рабочих, расход используемых на технологические цели энергоносителей и т.д.

Эти ресурсы рассчитываются на основании проектных материалов, а также соответствующих нормативных источников (справочников). Также для составления смет может использоваться базисноиндексный метод. Этот метод основывается на применениисистемы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, которая была определена в базисном уровне цен.

Если сметная документация на капитальный ремонт состоит только из одного локального сметного расчета, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а затраты по главам сводного сметного расчета учитываются в конце локальной сметы.

Локальные сметы составляются на основе объемов работ, определенных по чертежам, либо на основе описей работ (дефектных ведомостей), подписанных заказчиком и проектной организацией. Описи работ обязательно прикладываются к сметной документации как часть проектной документации на капитальный ремонт. Согласно п. 4.7 разд. IV указанной Методики в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ.

Жилые дома относятся к специализированному жилищному фонду, все квартиры находятся в муниципальной собственности. Возможно ли включение данных домов в региональную программу капитального ремонта в рамках Закона о Фонде?

Согласно ст. 2 Закона о Фонде под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранениюнеисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, с использованием средств Фонда может осуществляться капитальный ремонт многоквартирного дома в случае, если расположенные в нем помещения находятся в собственности более чем одного лица.

С учетом этого проведение капитального ремонта многоквартирного дома, помещения в котором находятся в муниципальной собственности одного юридического лица, не может осуществляться в рамках указанного закона.

Можно ли в 2012 году сделать заявку на замену трех лифтов в жилом многоквартирном доме за счет средств фонда, если В 2008 году в этом же доме уже был заменен один из четырех лифтов?

Закон о Фонде не содержит запрета на повторное включение многоквартирных домов в программу капитального ремонта.

Пункт 3.2.3 Методических рекомендаций по разработке региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденных решением Фонда от 25.02.2010, протокол № 137, и размещенных на сайте Фонда, указывает на целесообразность принятия правового акта субъекта РФ об установлении нормы, позволяющей многоквартирным домам получать финансовую поддержку в рамках одной региональной адресной программы, что не является запретом для участия этих же домов в последующих подобных адресных программах. Такой правовой акт имеется в Вологодской области, ознакомившись с которым можно понять и оценить возможность участия конкретного дома в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в 2012 году в части замены лифтового оборудования.

Следует также иметь в виду, что замена лифтов за счет средств, предоставляемых в соответствии с Законом о Фонде, осуществляется по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего

нормативный срок службы (25 лет), которым лифт признан непригодным к дальнейшей эксплуатации, и проведение его ремонта признано нецелесообразным.

Если такая экспертиза проводилась и имеется соответствующее экспертное заключение специализированной организации (Ростехнадзора) о невозможности дальнейшей эксплуатации лифтов

В указанном многоквартирном доме, то вы можете, выполнив все условия предоставления финансовой поддержки, содержащиеся в ст. 14 Закона о Фонде, обратиться с соответствующим обращением

в ваш орган местного самоуправления по вопросу замены лифтов в данном многоквартирном доме в 2012 году.

Наш дом попал в предварительный список на капитальный ремонт согласно Закону о Фонде. Дому более 40 лет, за эти годы он ни разу не был на капитальный ремонте. Кровля протекает, инженерные сети изношены на 100%, наружные стены промерзают. В 2012 году нам обесчают сделают только капитальный ремонт кровли, но при условии, что мы после ремонта оформим, энергетический паспорт. Но зачем нам это оформление, если из инженерных сетей у нас постоянно льется вода, все неисправное, ржавое. Неужели и в самом деле оформление паспорта одно из условий, чтобы нам сделали ремонт? Выданных нам средств не хватит на капитальный ремонт кровли, а еще и оформление паспорт.

Энергетическое обследование проводится в добровольном порядке, за исключением случаев, когда в соответствии с Закономот 23.11.2009 № 261ФЗ оно должно проводиться в обязательном порядке (в частности, в отношении органов власти, наделенных правами юридических лиц, организаций с участием государства или муниципального образования, организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности, и т.д.).

При подготовке региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирного дома с участием средств Фонда собственники помещений в таком доме должны провести общее собрание и принять решение о том, какие виды работ (согласно ч. 4 ст. 15 Закона о Фонде) запланированы при проведении капитального ремонта.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Закона о Фонде направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) средств местных бюджетов, средств ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах могут использоваться только на проведение работ, указанных в ч. 3 ст. 15 Закона о Фонде, а также на разработку проектной документации для капитального ремонта многоквартирных домов, проведение обязательного энергетического обследования многоквартирного дома, если региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирных домов предусмотрено проведение этого обследования, и проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Таким образом, при формировании региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, решение о проведении капитального ремонта по видам работ, и в том числе проведении энергетического обследования вашего дома, должно было приниматься на общем собрании собственников, и предстоящие расходы на такое обследование должны быть учтены при составлении сметы расходов в рамках капитального ремонта.

Прошу разъяснить, какие сметные расценки применить при осмечивании в программе «РИК» (ресурсноиндексное калькулирование) работ по прокладке внутренних трубопроводов водоснабжения из полипропиленовых труб и как правильно учесть стоимость материалов.

Государственными (федеральными) сметными нормативами и расценками (ГСН, ГЭСН, ФЕР) называются сметные нормативы, которые входят в состав действующих строительных норм и правил РФ. Они вводятся в действие государственными органами по делам строительства. Отраслевыми сметными нормативами (ОСН) называются сметные нормативы, введенные для строительства, которое осуществляется в пределах соответствующей отрасли и вводится в

действие министерствами. К территориальным сметным нормативам (ТСН) относятся сметные нормативы, введенные в действие для строительства администрациями субъектов РФ, осуществляемого на территории соответствующего субъекта, и обязательные для применения при строительстве объектов, осуществляемых за счет средств бюджета соответствующего субъекта. Эти нормативы не должны противоречить федеральным нормам.

При этом следует отметить, что территориальные сметные нормативы могут использоваться организациями, осуществляющими строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта РФ, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.

Подразумевает ли исполнение Закона о Фонде подготовку энергетического паспорта при проведении капитального ремонта многоквартирного дома?

В соответствии с ч. 3.1. ст. 15 Закона о Фонде установлена обязанность соблюдения требований энергетической эффективности при проведении капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых с участием средств Фонда. В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению энергетического обследования многоквартирных домов, участвующих в региональных адресных программах по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых с участием средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, утвержденными Фондом по согласованию с Минрегионом России 08.07.2011, энергетическое обследование многоквартирного дома должно быть в обязательном порядке проведено после капитального ремонта дома.

До проведения капитального ремонта требуется составление технического паспорта многоквартирного дома в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению технического паспорта многоквартирного дома, утвержденными Фондом по согласованию с Минрегионом России 14.02.2011, энергетические параметры которого формируются по данным экспрессобследования дома. Соответствие выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности определяется по результатам проведения энергетического обследования в соответствии с Методическими рекомендациями, после чего составляется отчет и энергетический паспорт многоквартирного дома. 

В жилом доме наружные стены кирпичные, неоштукатуренные, с выветрившейся кладкой и с частичными разрушениями кирпичной кладки по фасаду и карнизу. Согласно п. 4.2.3.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 поверхности ограждающих конструкций с данными видами дефектов следует оштукатуривать цементным раствором. Сметой на капитальный ремонт фасада, утвержденной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, предусмотрены работы по заделке трещин, ремонту кирпичной кладки, оштукатуриванию стен фасада по сетке с последующей окраской. Относятся ли данные работы к видам работ, выполняемых при капитальном ремонте фасада, в рамках реализации программы согласно закону о Фонде?

Пунктом 5.3.3 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» предусмотрено проведение работ по усилению конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей.

При составлении сметы на проведение капитального ремонта необходимо учитывать, что согласно п. 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные.

Перечень оснований для включения видов работ в смету установлен п. 5.7, 5.8 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 21, 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, факт достижения которых устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра.

Согласно требованию п. 3 ч. 6 ст. 20 Закона о Фонде муниципальное образование осуществляет перечисление средств Фонда и средств долевого финансирования после предоставления утвержденной общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме сметы расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, (МДС 81 — 35.2004) затраты, предназначенные для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений, включаются в резерв средств на непредвиденные работы и затраты сводного сметного расчета стоимости строительства в размере не более 2%.

Может ли управляющая организация самостоятельно проводить работы по капитальному ремонту в домах, которые находятся в ее управлении, и на каких условиях?

Законодательством РФ не установлены ограничения по проведению капитального ремонта дома управляющей организацией при наличии у нее свидетельства о допуске к работам, выданного саморегулируемой организацией. Вместе с тем, необходимо учитывать, что Закон о Фонде предусматривает утверждение субъектом РФ порядка привлечения управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии

с данным законом. Согласно Методическим рекомендациям по привлечению подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов с использованием средств, предоставляемых в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства», привлечение подрядных организаций осуществляется путем проведения открытых конкурсов для определения лучших условий для исполнения договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Таким образом, управляющая организация может осуществлять капитальный ремонт дома, который находится под ее управлением, если она имеет в установленных в соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ случаях выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам и признана победителем конкурса согласно порядку привлечения подрядных организаций, утвержденным субъектом РФ.

Как правильно оформить акт строительной готовности многоквартирного дома перед началом производства работ по строительству в целях его включения в программу переселения граждан из аварийного жилья?

В программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда согласно ст. 16 Закона о Фонде включаются аварийные многоквартирные дома. Расселение аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с программой переселения, в том числе путем приобретения помещений у застройщиков, либо путем строительства домов в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 № 94ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Сведения о строительной готовности на территории муниципального образования, включенного в программу переселения, в случае если одним из планируемых способов переселения является строительство многоквартирных домов, предоставляются в Фонд по форме согласно Приложению № 5 к Методическим рекомендациям по разработке региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденным решением Фонда от 10.02.2011, протокол № 222.

В каком порядке выделяются деньги собственниками жилья на капитальный ремонт дома, включенного в программу, утвержденную Фондом? Возможна ли рассрочка суммы на несколько месяцев?

Согласно Закону о Фонде порядок выплаты собственниками помещений в многоквартирном доме средств на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления. Получить информацию о наличии либо отсутствии такого документа можно, обратившись в администрацию муниципального образования.

Как включаются памятники архитектуры, расположенные на территории муниципального образования, в программу по переселению граждан из аварийного жилья?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона о Фонде в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемые с использованием средств Фонда, включаются многоквартирные аварийные дома, подлежащие сносу.

Если памятники архитектуры относятся к объектам культурного наследия, то они не подлежат сносу согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Таким образом, памятники архитектуры, являющиеся объектами культурного наследия, не могут быть включены в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемые с использованием средств Фонда.

Какие ремонтные работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома?

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Закона о Фонде к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:

•  ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения;
•  ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
•  ремонт крыш;
•  ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
•  утепление и ремонт фасадов;
•  установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
•  ремонт фундаментов многоквартирных домов, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Кроме того, 17 сентября 2009 г. Фондом утверждены Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства», в которых приведен исчерпывающий перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда, ознакомиться с которыми можно на сайте Фoндa www.fondgkh.ru в разделе «Как получить финансирование».

Возможно ли повторное участие многоквартирного дома в Федеральной программе по проведению капитального ремонта согласно Закону о Фонде?

Закон о Фонде не содержит ограничений для включения одного и того же многоквартирного дома в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов при условии соблюдения требований Закона о Фонде и выполнения разных видов работ.

Необходим ли проект на выполнение ремонта внутридомовых инженерных сетей при проведении капитального ремонта многоквартирного дома?

Ремонт внутридомовых инженерных сетей электро, газо, водоснабжения, водоотведения в многоквартирном доме предусмотрен ч. 3 ст. 15 Закона о Фонде.

Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624.

Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство.

Замена электропроводки в многоквартирном доме в составе работ по ремонту внутридомовых инженерных сетей невозможна без проектной документации, поскольку данный вид работ влияет на безопасность объекта капитального строительства (многоквартирного дома).

Требуется ли проект на утепление фасада многоквартирного жилого фонда (двухэтажный восьмиквартирный дом)? Требует ли проектного решения замена инженерных сетей водопровода, отопления и канализации, при условии что не меняется диаметр проходного сечения труб, их расположение и протяженность, но меняется материал, из которого изготовлен трубопровод?

В соответствии с п. 1.14 Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектносметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 131.99, утвержденной Постановлением Госстроя России от 17.12.1999 № 79 «капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам».

Следовательно, проект на утепление фасада жилого здания и проект на замену инженерных сетей водопровода многоквартирного дома должен быть изготовлен в установленном порядке.

Нами заключен договор с управляющей компанией на обследование 5 из 20 многоквартирных домов (не вновь вводимых и не после капитального ремонта). Разъясните, пожалуйста, следующее. Если обследование добровольное, какую форму паспорта заполнять. Дело в том, что существует еще утвержденная форма Фонда, которую утвердили вместе с Методическими указаниями. Будет ли зарегистрирована такая форма в саморегулируемой организации, ведь она не соответствует приказу Минэнерго России от 19.04.2010 N 182 «Об утверждении требований к энергетическому паспорту, составленному по результатам обязательного энергетического обследования, и энергетическому паспорту, составленному на основании проектной документации, и правил направления копии энергетического паспорта, составленного по результатам обязательного энергетического обследования», и будет ли проведена экспертиза паспорта в такой форме?

Энергетическое обследование проводится в добровольном порядке, за исключением, если в соответствии с Pаконом от 23.11.2009№ 261ФЗ оно должно проводиться в обязательном порядке (в частности, в отношении органов власти, наделенных правами юридических лиц, организаций с участием государства или муниципального образования, организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности, и т.д.).

В соответствии с приказом Минэнергo России «Об утверждении требований к энергетическому паспорту, составленному по результатам обязательного энергетического обследования, и энергетическому паспорту, составленному на основании проектной документации, и правил направления копии энергетического паспорта, составленного по результатам обязательного энергетического обследования» разработана форма энергетического паспорта.

Что касается формы энергетического паспорта для многоквартирного дома, составленного в результате добровольного энергетического обследования, то она до настоящего времени законодательно не утверждена.

Учитывая изложенное, Фонд разработал Методические рекомендации по проведению энергетического обследования многоквартирных домов, участвующих в региональных адресных программах по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых с участием средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, в соответствии с которыми энергетическое обследование многоквартирного дома должно быть в обязательном порядке проведено после капитального ремонта многоквартирного дома. До проведениякапитального ремонта требуется составление технического паспорта многоквартирного дома в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению технического паспорта многоквартирного дома энергетические параметры которого формируются по данным экспрессобследования дома.

Соответствие выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности определяется по результатам проведения энергетического обследования в соответствии с Методическими рекомендациями, после чего составляется отчет и энергетический паспорт многоквартирного дома. Форма энергетического паспорта прилагается к указанным Методическим рекомендациям.

Могут ли жильцы претендовать повторно на получение софинансирования в случае, если выяснилось: капитальный ремонт их дома прошел лишь на бумаге или был выполнен частично?

Повторное участие многоквартирного дома в программах капитального ремонта с участием средств Фонда возможно только при условии подачи очередной заявки, т.е. если в одном году была отремонтирована крыша, то при подаче заявки и одобрении ее в следующем году субъектом РФ и Фондом может быть отремонтирован фасад. Но подобные ситуации Фонд старается не допускать с целью более справедливого распределения своей финансовой поддержки.

Также следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме (управляющие организации, ТСЖ) являются заказчиками работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. И только после принятия заказчиком работ такие работы считаются выполненными.

Существует такое понятие «строительный контроль». Под этим термином подразумевается проверка выполнения работ по строительству, капитальному ремонту на соответствие требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана, технических регламентов. Как осуществляется строительный контроль? Это определяет специальное положение, утвержденное постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».

Строительный контроль проводят и подрядчик, и заказчик ремонта. Заказчик может нанять для строительного контроля специальную фирму с допуском к таким работам. Собственники жилья за строительный контроль не платят, его стоимость относится к общим затратам на ремонт дома.

Размер затрат заказчика на строительный контроль объекта, ремонт которого проводится с использованием федеральных средств, рассчитывается по специальной формуле. Для подрядчика затраты на строительный контроль — это часть накладных расходов.

В случае возникновения сомнений в качестве ремонта заказчик вправе обратиться с письменной жалобой в региональный государственный строительный надзор. По закону (постановление Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации») задача государственного строительного надзора — «предупреждение, выявление и пресечение нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации». Сотрудники государственного строительного надзора следят, как выполняются работы, соответствует ли реальная картина сметам и т.п. Разумеется, услуги государственного строительного надзора для собственников бесплатны. Также собственники могут обратиться с заявлением в прокуратуру.

На ремонт крыши выделили 2 млн. Мы нашли подрядчика, который обещает выполнить ремонтные работы со скидкой, и ремонт выйдет в 1млн 600 тыс.руб. Можем ли мы оставшиеся 400 тыс. руб. потратить по своему усмотрению, например, на замену окон в подъезде, так как это входит в ремонт фасада или эти средства подлежат возврату в Фонд, и нам необходимо повторно отправлять заявку на участие в данной программе? Или же это можно внести в смету без возврата денег в Фонд?

Жителям дома нужно провести общее собрание жильцов, на котором они должны проголосовать (по ЖК РФ должно быть более 2/3 от общего числа собственников согласны) за то, что они хотят сэкономленные средства направить на замену окон в подъезде, и это решение нужно отправить в администрацию Муниципального образования. Но администрация имеет полное право отказать жителям, тогда они обязаны вернуть сэкономленные средства в муниципалитет. (Существуют рекомендации Фонда о том, что при проведении одного из видов работ, в данном случае ремонта фасада, должно быть отремонтировано не менее 50% от общего объема, а замена окон в подъезде гораздо меньше чем 50%).

Если дом относится к памятникам архитектуры, то управляющая компания не имеет право составлять проектную смету. Что делать в этой ситуации, если дому требуется капитальный ремонт крыши?

Согласно Федеральному закону, «Об объектах культурного наследия (памятниках истории культуры) народов Российской Федерации», в доме который относится к памятникам архитектуры, не может быть проведен капитальный ремонт. В этом доме может быть проведена только реставрация, а такие работы наш Фонд не финансирует. Поэтому жителям нужно обращаться в администрацию муниципального образования.

Каков на данный момент процент жилых домов, получивших энергетические паспорта?

Фонд, понимая государственную важность необходимости сокращения энергопотребления в жилищном фонде, с одной стороны, а также, с другой стороны, осознавая, что энергообследование многоквартирного дома для собственников станет дополнительной финансовой нагрузкой, выдвинул предложение о включении в Закон о Фонде нормы о софинансировании Фондом расходов на энергообследование многоквартирного дома.

В соответствии с текущей редакцией Закона о Фонде, если региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, представляемой в Фонд, предусмотрено проведение обязательного энергетического обследования многоквартирного дома, Фонд софинансирует это обследование.

В трети многоквартирных домов, проходящих капитальный ремонт в 2011 году за счет средств Фонда, будут проведены энергетические обследования, по итогам которых будут составлены энергетические паспорта (в 2226 из 6698 многоквартирных домов, участвующих в капитальном ремонте в 2011 году, было запланировано к проведению энергетическое обследование).

Входит ли в энергоаудит жилого здания в обязательном порядке оценка электрических сетей дома?

В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению энергетического обследования многоквартирных домов, участвующих в региональных адресных программах по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых с участием средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, энергетическое обследование многоквартирного дома должно быть в обязательном порядке проведено после капитального ремонта многоквартирного дома. До проведения капитального ремонта требуется составление технического паспорта многоквартирного дома в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению технического паспорта многоквартирного дома, энергетические параметры которого формируются по данным экспрессобследования дома. Соответствие выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности определяется по результатам проведения энергетического обследования в соответствии с Методическими рекомендациями, после чего составляется отчет и энергетический паспорт многоквартирного дома.

Могут ли собственники дома с энергоэффективностью класса D или Е отказаться от энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта по финансовым соображениям? Имеют ли они в этом случае возможность участвовать в программе софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома?

В Законе о Фонде изначально одной из целей значится внедрение ресурсосберегающих технологий. С учетом этого Фонд всегда рекомендовал при проведении капитального ремонта жилищного

фонда и при строительстве нового жилья применять наиболее передовые технологии, направленные на снижение энергопотребления в домах. Ведь в первую очередь это отражается на платежах граждан за коммунальные услуги: меньше потребляем — меньше платим. С этой точки зрения осуществление капитального ремонта без применения энергосберегающих технологий представляется Фонду недальновидным решением со стороны собственников жилья и нецелесообразным в условиях реализации государственной политики, ориентированной на снижение энергопотребления во всех сферах экономики.

Кроме того, по данному вопросу сообщаем.

Требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов должны соответствовать здания, вводимые в эксплуатацию после строительства, реконструкции или прошедших капитальный ремонт. Требования энергетической эффективности не применяются вплоть до осуществления их реконструкции или капитального ремонта к зданиям, перечисленным в ст. 48Закона от 23.11.2009 № 261ФЗ (введенные в эксплуатацию, на которые получено разрешение на строительство либо на которые разработана проектная документация до 27 ноября 2009 г.).

С использованием средств Фонда могут финансироваться мероприятия по проведению обязательного энергетического обследования многоквартирного дома, если региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирных домов предусмотрено проведение этого обследования.

Ревизоры выявили немало случаев некачественного выполнения ремонтных работ и их документального оформления. При отборе подрядных организаций нередко ограничивается конкуренция. Предприятия отрасли зачастую банкротятся, хотя их вполне можно спасти. В 2012 году бюджет потратит на ЖКХ в три раза больше, чем в прошлом. Как считаете, возрастет ли число подобных нарушений, и что необходимо сделать для соблюдения законности?

При значительном увеличении объемов финансирования абсолютное количество нарушений может возрасти, но процентное

соотношение нарушений к объему выполненных работ в будущем, по мере деятельности Фонда, направленной на реформирование сферы ЖКХ, будет сокращаться. Для сведе'ния к минимуму перечисленных недостатков необходимо повышать ответственность органов исполнительной власти в субъектах РФ, органов местного самоуправления, надзорных органов, управляющих компаний, подрядных организаций, а также и самих граждан при осуществлении контроля за проведением капитального ремонта многоквартирных домов. Для соблюдения законности необходимо, чтобы жители домов знали сами законы и свои права, активней включались в процесс управления своими домами.

5. Как проконтролировать завершение ремонтных работ?

Является ли обязательным требованием проведение экспертизы сметной документации в организациях, имеющих право проводить такие экспертизы (проверку правильности применения расценок как на виды работ, так и на применение расценок на строительные материалы), на капитальный ремонт многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Фондом?

Средства Фонда могут быть использованы на проведение государственной экспертизы проектной документации для капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности. На основании ст. 49 Градостроительного кодекса РФ такая экспертиза не проводится

В случае, если для капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, либо применяется типовая проектная документация, не затрагивающая конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Таким образом, проведение экспертизы проектной документации, по мнению Фонда, является обязательным условием

в случае, если в рамках капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного дома.

Многоквартирный дом находится в городе, который расположен в районах Крайнего Севера и приравненных к ним мест

ностях. Могут ли в данном доме быть выполнены работы по усилению фундамента?

Финансирование расходов за счет средств Фонда по ремонту фундаментов согласно п. 7 ч. 3 ст. 15 Закона о Фонде производится в отношении многоквартирных домов, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В связи с ограниченностью средств Фонда финансирование расходов по ремонту фундаментов в других регионах не производится.

Правомерно ли при проведении капитального ремонта на средства Фонда включение в смету расходов таких статей, как: зимнее удорожание, если работы проводятся в летнее время; страхование; содержание дирекции, если таковой не имеется; оформление конкурсной документации; составление сметы; проектные изыскательские работы, если таковые не проводились; вневедомственная негосударственная экспертиза?

Согласно ч. 5 ст. 15 Закона о Фонде направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства могут использоваться только на проведение работ, указанных в ч. 3 данной статьи, а также на разработку проектной документации для капитального ремонта домов, включенных в программу, проведение обязательного энергетического обследования многоквартирного дома, если программой предусмотрено проведение этого обследования, и проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Включения в указанную смету таких расходов, как зимнее удорожание работ, проводимых в летнее время, содержание дирекции, оформление конкурсной документации, изыскательские работы, вневедомственная негосударственная экспертиза, не являются обоснованными.

Кроме того, необходимо учитывать, что смета расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит утверждению общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Дом, управляемый ТСЖ, был включен в программу капитального ремонта, но по причине «урезания» для области средств Фондом дом совместно еще с несколькими домами был исключен из программы. Через год дом совместно с оставшимися домами опять был включен в программу, но в связи с тем, что городом не были выполнены условия Фонда, город участвовать в программе не будет. Администрацией муниципального образования было выставлено требование о том, что для участия дома в программе капитального ремонта должны быть установлены коллективные приборы учета на тепло и воду за счет собственников помещений. В противном случае дом выбывает из программы. Правомерны ли действия администрации муниципального образования?

В соответствии с ч. 4.1 ст. 15 Закона о Фонде высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе устанавливать условия включения многоквартирных домов в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Таким образом, если такие условия установлены правовым актом высшего исполнительного органа региона, то указанные требования являются правомерными.

При этом необходимо учитывать, что на основании ч. 3.2. ст. 15 указанного закона при проведении капитального ремонта многоквартирных домов с использованием средств Фонда обязательно выполняются работы по установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), за исключением случаев, если соответствующий многоквартирный дом оснащен такими приборами учета и узлами управления.

Конкурс на капитальный ремонт многоквартирного дома (согласно Закону о Фонде) выиграл подрядчик, который снизил первоначальную цену договора. Как будут использоваться остаточные средства?

Расходование сэкономленных средств должно осуществляться в соответствии с Порядком использования денежных средств, неизрасходованных при реализации региональных адресных программ, утвержденным решением Фонда от 05.08.2008, протокол № 27.

Согласно указанному Порядку неизрасходованные средства могут быть использованы на новые виды работ по капитальному ремонту того же дома, в рамках ремонта которого образовалась экономия, либо направлены на ремонт других домов.

ТСЖ находится на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения доходы, называемой «6%». Фонд предоставил субсидии на возмещение затрат на проведение капитального ремонта дома согласно федеральной программе. Должно ли будет ТСЖ уплатить в бюджет 6% налога по упрощенной системе налогообложения с суммы полученных субсидий?

Предоставленные субсидии налогом не облагаются, поскольку не являются доходом. Платить налог ТСЖ с предоставленных субсидий не нужно.

Принимать или не принимать понижающий коэффициент к нормам на строительный контроль, определяемый по п. 15 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»

Строительный контроль в соответствии с п. 4 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ вправе осуществлять работники заказчика, на которых в установленном порядке возложены эти обязанности. При отсутствии таковых заказчик может привлечь специализированную организацию имеющую допуск на данный вид деятельности на конкурсной основе, посредством заключения договора на осуществление строительного контроля при проведении капитального ремонта многоквартирных домов.

Размер затрат заказчика на осуществление строительного контроля определяется в соответствии с п. 15 вышеуказанного Положения с уменьшением на 30% и указывается в гл. 10 сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта многоквартирного дома отдельной строкой «Строительный контроль».

Осуществление подрядчиком строительного контроля финансируется за счет накладных расходов подрядчика, предусмотренных в цене строительного подряда.

6. Переселение — вынужденная мера

Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем предоставления дополнительной площади помещений при переселении из аварийного жилищного фонда за счет средств Фонда предоставляются помещения, площадь которых соразмерна ранее занимаемой. Могут ли граждане претендовать на улучшение жилищных условий в части увеличения площади помещений при переселении из аварийного жилья?

При переселении из аварийного жилья граждане имеют право претендовать на улучшение жилищных условий в части увеличения площади помещений в соответствии с ЖК РФ при наличии в бюджете субъекта РФ и (или) местном бюджете средств на оплату соответствующих расходов.

В соответствии с ч. 1–2 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма в связи со сносом дома должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Указанная норма не исключает возможности признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условиях, в том числе в случаях обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов, либо проживание в квартире, занятой несколькими семьями.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления в соответствии со ст. 52 ЖК РФ.

Часть 4 ст. 16 Закона о Фонде устанавливает, что в случае предоставления гражданину жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджета соответствующего субъекта РФ и (или) местного бюджета.

Куда обращаться для переселения жителей в случае, если жилое помещение непригодно для проживания?

В данном случае для переселения жителей необходимо решение о признании многоквартирного дома аварийным. Если такое решение отсутствует, следует обратиться в межведомственную комиссию, сформированную в муниципальном образовании в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Данная комиссия обязана в течение 30 дней провести оценку здания и вынести решение. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу комиссия оформляет соответствующее заключение.

На основании данного заключения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (в случае принадлежности многоквартирного дома к государственному жилому фонду указанное решение принимает соответствующий федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации).

Договоры найма и аренды жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, расторгаются в соответствии с законодательством.

Гражданин попал в программу переселения из ветхого жилья (горные отводы). В данный момент администрация населенного пункта выселяет собственника, чтобы снести дом, хотя денег и сертификат на жилье собственник не получил. Может ли администрация выселить собственника во временное жилье, худшего качества?

Порядок переселения из аварийного жилья регулируется ЖК РФ. Согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86–88 ЖК РФ (т.е. в том числе в связи со сносом дома), другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

При выполнении программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда собственники жилья столкнулись с рядом проблем, в решении которых просят помочь. Муниципальное образование обязано предоставить гражданину площадь, равнозначную переселяемой. Застройщик передает площадь бо'льшую, чем требуется для переселения (более 10%).

Каким образом застройщик должен передать излишнюю площадь муниципальному образованию? В чем заключается процедура регистрации в органах Управления федеральной регистрационной службы с учетом излишней площади и требований Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»? Каким образом все это отобразить в отчете?

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Закона с Фонда в случае предоставления гражданину, переселяемому из аварийного жилищного фонда, жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджета соответствующего субъекта РФ и (или) местного бюджета.

С учетом этого при оформлении документов по передаче помещений от застройщиков муниципальному образованию, а далее гражданам, рекомендуется раздельно указывать площадь, приобретенную за счет средств Фонда и обязательного долевого финансирования за счет регионального и (или) местного бюджета, и дополнительную площадь, приобретенную за счет иных источников.

Законодательством РФ не предусмотрена особая процедура регистрации права собственности на такие помещения в органах Управления федеральной регистрационной службы.

Инструкция по заполнению отчетности, в том числе по дополнительной площади, предусмотрена Методическими рекомендациями по мониторингу региональных адресных программ за счет средств Фонда на территории субъекта РФ, которые являются приложением к Порядку проведения мониторинга реализации региональных адресных программ, утвержденному решением Фонда от 20.08.2010, протокол № 186.

Прошу сообщить порядок расчета общей площади изымаемого жилого помещения в случае переселения из коммунальной квартиры (при подготовке программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда).

В соответствии со ст. 16 Закона о Фонде переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. При этом в случае предоставления гражданину, переселяемому из аварийного жилищного фонда, жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджета соответствующего субъекта РФ и (или) местного бюджета.

Требования к переселению жителей аварийного жилищного фонда, проживающих по договору социального найма, установлены ст. 86 ЖК РФ, в соответствии с которой предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению и состоять из того же числа комнат в коммунальной квартире.

Переселение собственников жилых помещений аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии со ст. 32 ЖК РФ. Часть 8 указанной статьи устанавливает, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом выкупная цена жилого помещения и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Частью. 4 ст. 16 Закона о Фонде предусмотрено, что орган местного самоуправления вправе предоставить переселяемому из аварийного жилищного фонда гражданину жилое помещение большей площадью, чем ранее им занимаемое жилое помещение, но при этом площадь предоставляемого жилого помещения не может быть больше 18 кв. м и указанные 18 кв. м оплачиваются за счет средств областного или местного бюджетов. Или же словосочетание «но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека» означает, что орган местного самоуправления вправе за свой счет предоставить переселяемому гражданину жилое помещение, больше чем на 18 кв. м превышающее ранее занимаемое, т.е. расчет превышения производится по норме предоставления на одного человека? Например, семья из трех человек проживала в двухкомнатной квартире общей площадью 38 кв.м, в том числе жилой площадью 25,6 кв. м. Чтобы не уменьшить жилую площадь, занимаемую переселяемой семьей (как указано в от 29.06.2011 № 18В1129 и в Определении Верховного Суда РФ от 21.09.2011 № 18В1137), и сохранить количество комнат в квартире вправе ли орган местного самоуправления переселить семью в квартиру на 19 кв. м больше занимаемой ранее. Или же орган местного самоуправления вправе переселить такую семью в двухкомнатную квартиру общей площадью не более 54 кв. м (18 кв. м х 3 чел.) и жилой не менее 25,6 кв. м? Вправе ли орган местного самоуправления приобрести такую квартиру частично за счет средств Фонда и частично за средств областного бюджета?

Размер предоставляемого при переселении в рамках региональной адресной программы по переселению граждан жилого помещения должен быть не меньше размера ранее занимаемого жилого помещения. Количество комнат при этом также не должно быть меньше.

Муниципальное образование вправе предоставить жилое помещение большей площади, но не более нормы предоставления, установленной законодательством соответствующего субъекта РФ. В таком случае расходы на приобретение «излишних метров» несет муниципальное образование или соответствующий субъект РФ.

Как следует поступать жильцам, если их дом признан аварийным, однако в списки программы по переселению из аварийного жилья в течение полугода так и не попал?

Обозначен ли в законодательстве конкретный срок, в течение которого обязано произойти отселение жителей из аварийного жилья? Какие факторы могут повлиять на ускорение этого процесса?

Для того чтобы выяснить причины, по которым дом не включен в программу переселения, финансируемую с участием средств Фонда, необходимо обратиться в местную администрацию. Органы местного самоуправления располагают информацией о планируемых сроках расселения аварийного дома, которые устанавливаются в зависимости от объема аварийного фонда в муниципальном образовании, сроках формирования и реализации программы.

Для расселения аварийного дома по программе Фонда необходимо, чтобы дом соответствовал требованиям ст. 16 Закона о Фонде (многоквартирные дома, признанные до 1 января 2010 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, имеющих любую форму управления).

Согласно постановлению Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» после заключения межведомственной комиссии по результатам обследования многоквартирного дома орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещений, сроках отселения физических и юридических лиц.

Прошу разъяснить правомочность оплаты электрической энергии согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Почему оплачивая свои расходы по счетчику, вынужден еще оплачивать и так называемые общедомовые расходы в размере от 30 до 90% от основного платежа?

Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Правила предоставления, приостановки и ограничения предо

ставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов устанавливаются Правительством РФ1.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета потребители коммунальных услуг в многоквартирном доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета.

При оборудовании дома коллективным (общедомовым) прибором учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета помещений в таком доме размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом и в нежилом помещении, оборудованном или не оборудованном индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета, определяется по утвержденной формуле.

Этой формулой предусматривается распределение показаний общедомового прибора учета коммунального ресурса между всеми собственниками жилых и нежилых помещений в доме, как оборудованных, так и не оборудованных индивидуальными приборами учета. При этом величина начисленной потребителю платы за энергоресурс зависит от объема коммунального ресурса, потребленного за расчетный период в конкретном жилом или нежилом помещении.

В состав платы за содержание и текущий ремонт жилья не входит плата за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, в частности, на освещение мест общего пользования и т.п.

Почему нас обязывают поставить счетчики на горячую и холодную воду, а также на электроэнергию?

В силу Закона от 23.11.2009 № 261ФЗ производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов.

В соответствии с указанным законодательным актом до 1 июля 2012 г. собственники жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на день вступления в силу данного закона, обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии.

Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 г. после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии, а многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 г. после капитального ремонта, должны быть оснащены индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии при наличии технической возможности их установки.