В  городе 80% многоквартирных домов обслуживается управляющей компанией, получившей дома по конкурсу с нарушениями постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Теперь эта компания, чтобы не допустить нового конкурса, проводит заочные голосования по своим перевыборам из конкурсного в «осознанное» управление. Голосования проходят без должного уведомления. Муниципалитет, как собственник неприватизированных квартир, не уведомляется и не голосует, про остальных собственников неизвестно, кто голосовал. На запрос муниципалитета предоставить документацию по собраниям, ответа не дают. Можно ли такие дома выносить на конкурс? Если нет, как проверить законность голосований и возможные фальсификации?

В случае нарушения порядка и сроков проведения заочного голосования принятое решение, оформленное протоколом, может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.

Согласно ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голо

сования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Установить факт фальсификации подписей может суд, в том числе путем проведения в ходе судебного разбирательства судебнопочерковедческой экспертизы.

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 20 ЖК РФ полномочиями по проверке правомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе управляющей организации наделены государственные жилищные инспектора.

Проверку «законности» голосования и подлинности подписей вправе также проводить органы прокуратуры.

Практика показывает, что наиболее результативным может оказаться одновременное использование всех способов защиты своих прав: обращение собственников помещений в органы государственного жилищного надзора, в правоохранительные органы и подача соответствующего заявления в суд.

Планируется ли разработка единых федеральных стандартов деятельности по содержанию жилья и стандартов раскрытия информации управляющими компаниями? Как сделать работу управляющей компании более прозрачной?

На уровне Правительства РФ планируется установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирным домом, а также состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Четкое определение на уровне Правительства РФ, что и как должны выполнять организации при осуществлении ими деятельности по управлению многоквартирным домом, а также ответственности, как административной, так и финансовой, за неисполнение установленных требований, позволит навести порядок в сфере управления многоквартирным домом, сделать эту деятельность прозрачной и эффективной.

Условно частные управляющие компании, работающие в сфере ЖКХ, выступают за информационную открытость. Некоторые даже выпускают собственные газеты. Но эти газеты, сделанные абы как, неприятно брать в руки, так как отчеты с цифрами там публикуются специально мельчайшим шрифтом, чтобы нельзя было увидеть, сколько и на что потрачено. Вовторых, газеты используются для выбивания конкурентов с рынка, т.е. факты там заведомо искажаются в пользу заказчиков таких публикаций. Публиковать отчеты о своей деятельности в обычных газетах управляющие компинии не хотят, так как газетчики информацию проверяют и о репутации скандальных менеджеров тоже знают. Почему бы не принять решение, обязывающее управляющие компании информировать о своей деятельности через традиционные общественнополитические издания?

Сегодня на уровне Правительства РФ (стандарт раскрытия информации организациями) принято решение об обязательном опубликовании информации о деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Информация также должна быть размещена на одном из следующих сайтах:

•  сайт управляющей организации;
•  сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;
•  сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Информационные ресурсы сети Интернет гораздо доступнее, удобнее и нагляднее, чем традиционные печатные. Кроме того, в Интернете добросовестные управляющие организации, заинтересованные в повышении качества предоставляемых ими услуг, как правило, на своих сайтах размещают форму обратной связи, где любой гражданин может задать управляющей организации интересующий его вопрос, и, в зависимости от того на сколько быстро и полно ему ответят, сделать соответствующие выводы о работе управляющей организации. Также в Интернете гораздо проще разместить информацию, связанную с управлением отдельным многоквартирным домом, со своим перечнем работ и услуг, ценой и

размером задолженности как жителей перед управляющей организацией, так и управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией либо другой подрядной организацией.

Управляющие компании не подчиняются напрямую городским и районным администрациям, но стараются сохранять свою лояльность к власти. А вот со средствами массовой информации и журналистами не церемонятся. Мы больше года отбивались в судах всех инстанций от требований руководителя управляющей компании взыскать с редакции 500 тыс. за ущерб, якобы нанесенный его деловой репутации. Газета опубликовала отчет заседания президиума правительства, где вицепремьер обвинил управляющую компанию в завышении цен при ремонте подъездов. Ни разу за время судебных тяжб компания не представила в редакцию смету расходов по ремонту подъездов. Ни разу этих смет не видели ни старшие по подъездам, ни сами жильцы, хотя тратятся собранные с них деньги. Суд мы выиграли, но корреспонденты после этого к теме ЖКХ относятся негативно. Защита интересов обманутых дольщиков или жителей многоквартирных домов не поддерживается или вяло поддерживается на уровне власти. Почему?

В последнее время государством принят ряд нормативных правовых актов, направленных на формирование открытого и понятного рынка управления жилищным фондом. В Минрегионе России активно ведется работа по разработке стандартов и правил деятельности управляющих организаций, а также перечня обязательных работ и услуг по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме и порядка их выполнения и содержания.

Утверждены и реализуются Стандарты раскрытия информации организациями которые доработаны, в части введения обязанности по раскрытию информации в соответствии со стандартами не только управляющими организациями, но и объединениями собственников жилья (ТСЖ, ЖСК, ЖК), а также в части контроля за выполнением требований настоящего стандарта.

В соответствии с вышеупомянутыми Стандартами управляющая организация обязана в 20дневный срок со дня поступления пись

менного запроса от потребителя предоставить информацию посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации. Смета расходов по ремонту подъезда является информацией, которую управляющая организация обязана раскрывать.

К сожалению, на сегодняшний день ответственность организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, за непредставление и предоставление заведомо ложной информации не установлена. Но этот пробел обязательно будет восполнен. Готовятся соответствующие поправки в КоАП РФ. Разрабатывается проект нормативного акта о расширении полномочий и порядке их выполнения для органов государственного жилищного надзора.

Кроме того, в соответствии со стандартами отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством РФ судебном порядке.

Также следует отметить, что Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которыми органы местного самоуправления обязаны проводить работу по проверке и контролю за деятельностью управляющих организаций, в том числе:

•  проводить по обращениям собственников жилья о невыполнении обязательств управляющими организациями проверки этих организаций и принимать соответствующие меры в случае невыполнения обязательств управляющих организаций;
•  предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах;
•  предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг; о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах; о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур; о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов; о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг; о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций; о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение; о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Таким образом, в случае если по результатам обращений в управляющую организацию информация о предоставлении жилищнокоммунальных услуг не была получена, граждане могут инициировать проверку деятельности управляющей организации органом местного самоуправления. Часть информации, установленная ЖК РФ, может быть получена от органа местного самоуправления.

В настоящее время в первую очередь от активности потребителей (жителей) и их знаний о своих жилищных правах и обязанностях зависит — насколько полно будет раскрыта информация о финансовохозяйственной деятельности управляющих компаний. Граждане не всегда помнят, что основным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников жилья. В последнее время в помощь потребителям жилищных услуг создаются общественные организации по защите собственников жилья, в том числе в форме народного контроля в сфере ЖКХ.

3. Как жители обеспечиваются коммунальными услугами и сколько это стоит?

Проживаю в многоквартирном жилом доме. В большинстве квартир установлены индивидуальные приборы учета холодной воды, также имеется общедомовой счетчик, рас

положенный в подвале. В сентябре 2011 года при очередном съеме данных было выявлено, что расход холодной воды по внутриквартирным приборам учета в сумме оказался больше показаний общедомового счетчика. Управляющая компания была поставлена в известность. В октябре ее работники заменили общедомовой счетчик на аналогичный «исправный». Однако представители водоканала не приняли в эксплуатацию водомер по причине отсутствия необходимых документов на него (инженер сбыта водоканала составил акт, предписал установить водомер 2011 года выпуска). Вопреки этому был установлен счетчик 2010 года выпуска, установлена пломба. Всем жильцам были начислены дополнительные расходы.

В течение какого времени необходимо было произвести замену общедомового прибора учета? Почему жильцы должны нести ответственность за несвоевременное выполнение своих обязанностей управляющей компанией? Насколько законны действия управляющей компании в этой ситуации?

в соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников

помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к его компетенции относится, в том числе, принятие решений об установке прибора учета в многоквартирном доме, сроков установки, объемах работ, стоимости материалов, порядке финансирования работ, сроков возмещения расходов собственниками управляющей организации и иные вопросы.

Как таковых сроков замены неисправного прибора учета не установлено (нужно смотреть договор на установку и обслуживание прибора учета). Вместе с тем в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг в период ремонта, замены, поверки индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета, не превышающий 30 календарных дней, объемы (количество) потребления коммунальных услуг, для расчета размера платы исчисляются как среднемесячное потребление коммунальных ресурсов, определенные по указанному прибору за последние шесть месяцев. А если период работы индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета составил меньше шести месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не выше нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг. В случае если

ремонт прибора учета производился более 30 календарных дней, учет размера платы за коммунальные услуги за данный период рассчитывается по действующим тарифам, в соответствии с нормативом потребления, установленным законодательством.

К работе по установке и обслуживанию приборов учета привлекаются специализированные организации, имеющие право (разрешение) на выполнение работ по установке и обслуживанию систем инженерного оборудования зданий и средств измерения.

Порядок оплаты работ по проведению метрологической поверки, опломбирования, а также ремонта или замены приборов

учета определяется договором, который собственник помещения в соответствии с действующим законодательством должен заключать со специализированной организацией или с организацией, которая осуществляет управление многоквартирным домом.

В многоквартирных домах следует устанавливать только те приборы учета, которые включены в государственный реестр средств измерения и допущены к применению на территории Российской Федерации. Прибор учета в обязательном порядке должен иметь технический паспорт, в котором указан срок, до которого прибор будет соответствовать нормам точности и по истечению которого нужно будет провести его поверку (согласно ГОСТ Р 50193.292 метрологические поверки проводятся обязательно: для счетчиков холодной воды — каждые пять календарных лет, для счетчиков горячей — каждые четыре года). Дополнительных требований к прибору учета не установлено, кроме данных, указанных в техническом паспорте (год выпуска прибора учета не влияет на его технические характеристики).

Учитывая, что общедомовой прибор учета относится к общему имуществу многоквартирного дома, то и финансируется, соответственно, за счет собственников.

Вместе с тем вам следует обратиться в управляющую организацию за разъяснениями. В случае если их объяснения вас не убедили, можно также обратиться в государственную жилищную инспекцию о неправомерности действий вашей управляющей организации.

Напомним, что в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями управляющие организации, товарищества и кооперативы обязаны предоставлять информацию о своей деятель

ности, в том числе перечень и описание каждой работы (услуги), сведения о периодичности ее выполнения и стоимости.

Кто должен устанавливать приборы учета воды и теплоэнергии в нежилом здании — собственник или арендатор, если собственник администрация города, и в договоре аренды сказано, что «арендатор производит за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения»?

Является ли установка приборов учета капитальным ремонтом?

Не противоречит ли это ч. 4 ст. 13 Закона от 23.11.2009 № 261ФЗ?

В соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона от 23.11.2009 № 261ФЗ до

1  января 2011 г. собственники зданий, строений, сооружений и иных объектов, которые введены в эксплуатацию на день вступления в силу этого федерального закона и при эксплуатации которых используются энергетические ресурсы (в том числе временных объектов), за исключением объектов, указанных в ч. 3, 5 и 6 ст. 13 Закона, обязаны завершить оснащение таких объектов приборами учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию.

До 1 января 2012 г. (в отношении объектов, предусмотренных ч. 3 и 4 ст. 13 Закона) и до 1 июля 2013 г. (в отношении объектов, предусмотренных ч. 5 и 6 ст. 13 Закона, в части оснащения их приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, в том числе оснащения многоквартирных домов коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальных квартир) приборами учета используемых воды, электрической энергии) ресурсоснабжающие организации, указанные в ч. 9 ст. 13 Закона обязаны совершить действия по оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми и передачу которых указанные организации осуществляют, объектов, инженернотехническое оборудование которых непосредственно присоединено к принадлежащим им сетям инженернотехнического обеспечения

и которые в нарушение требований ч. 3–6.1 этой статьи не были оснащены приборами учета используемых энергетических ресурсов в установленный срок.

Установка приборов учета относится к виду работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Закона Фонде.

В Градостроительном кодексе РФ используется понятие «капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов)» — замена и (или) восстановлениестроительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженернотехнического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Как правильно сделать перерасчет, в случае если человек не проживает по зарегистрированному адресу?

В соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг размер платы за коммунальные услуги для граждан определяется исходя из тарифов, утвержденных для ресурсоснабжающих организаций и показаний приборов учета, или, при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (кроме электроэнергии и газа). При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение пяти рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность

периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих с ним по месту постоянного жительства. Перерасчет размера платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг. В этом случае услуги оплачивают граждане, зарегистрированные в жилом помещении. Размер платы за отопление зависит не от числа зарегистрированных или проживающих граждан, а от размера квартиры или жилого дома. В расчет берется общая площадь жилого помещения. Таким образом, если вы не проживаете в данном помещении, вам необходимо представить доказательство того, что вы проживаете в другом месте. Это может быть временная регистрация, договор найма, билеты и т.д.

Жильцам многоквартирного дома предлагают установить общедомовой узел учета и регулирования тепловой энергии, причем ОАО «Теплосеть» настаивает на установке автоматического регулирования тепловой энергии. Правомерно ли такое требование ОАО «Теплосеть»? В случае если по предварительной смете сумма оплаты установки узла учета составила больше, чем в уточненной смете, имеют ли собственники право потратить оставшиеся деньги на другие виды работ?

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Закона о Фонде направленные на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) средств местных бюджетов, средств ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах могут использоваться только на проведение работ, указанных в ч. 3 ст. 15 Закона о Фонде. Пункт 6 ч. 3 указанной статьи предусматривает установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) как отдельный вид работ при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. В соответствии с ч. 3.2. ст. 15 Закона о Фонде капитальный ремонт многоквартирных домов должен обязательно включать в себя выполнение работ по установке коллективных (общедомовых)

приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), за исключением случаев, если соответствующий многоквартирный дом оснащен такими приборами учета и узлами управления. В данной ситуации целесообразно проведение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома для четкого разграничения всех видов работ, предусмотренных Законом о Фонде и планируемых при проведении капитального ремонта вашего многоквартирного дома. Что касается оплаты за приобретение и установку коллективных (общедомовых) приборов учета, то она производится на условиях долевого финансирования региональных адресных программ проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств Фонда, бюджета субъекта РФ, средств местных бюджетов (ч. 1 ст. 18 Закона о Фонде) и долевого финансирования ремонта собственниками жилых помещений в размере, не менее чем 5% общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с п. 2 ч. 6 ст. 20 Закона о Фонде). Конкретный объем средств, необходимый для внесения каждым собственником жилого помещения, определяется на общем собрании. Конкретный вид устанавливаемого узла учета также может быть определен самими собственниками жилых помещений. Если стоимость самого узла учета и монтажные работы составят меньшую сумму, чем планировалось, то оставшиеся денежные средства, возможно, опять же по решению общего собрания собственников жилых помещений направить на другие виды работ, предусмотренные Законом о Фонде.

Почему за время отсутствия жильца (свет, вода, газ) ЖКХ осуществляют пересчет платежей, а за вывоз твердых бытовых отходов и уборку придомовой территории нет? Имеются счетчики на свет, газ, воду.

В соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг размер платы за коммунальные услуги для граждан определяется исходя из тарифов, утвержденных для ресурсоснабжающих организаций и показаний приборов учета, или, при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (кроме электроэнергии и газа).

В соответствии с п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном данными Правилами.

Согласно пп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сбор и вывоз мусора и жидких бытовых отходов и содержание лифта является составной частью содержания общего имущества. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются собранием собственников жилья, ЖК или иных специализированных потребительских кооперативов (ч. 7 и 8 ст. 156 ЖК РФ) или в случае, указанном в п. 34 Правил содержания общего имуществ в многоквартирном доме, органом местного самоуправления как одна величина. При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору управления многоквартирным домом перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества

в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника

В праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме.

За разъяснениями вы также можете обратиться в свою управляющую компанию, а также посмотреть договор на управление.

Какое количество узлов учета тепловой энергии установлено на данный момент в многоквартирных домах, коммерческих и бюджетных учреждениях Российской Федерации?

Узел учета тепловой энергии — комплекс приборов и устройств,обеспечивающих учет тепловой энергии, массы (объема) тепло

носителя, а также контроль и регистрацию его параметров. Конструктивно узел учета представляет собой набор модулей, которые врезаются в трубопроводы. В узел учета тепла входят: вычислитель, преобразователи расхода, температуры, давления, приборы индикации температуры и давления, а также запорная арматура. Статистический учет количества таких узлов учета тепловой энергии не ведется.

Вопросы учета тепловой энергии регулируются ст. 13 Закона от 23.11.2009 № 261ФЗ, а также при взаимоотношениях юридических лиц друг с другом — Правилами учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденными Минтопэнерго России 12.09.1995 № ВК4936, и ГК РФ, при взаимоотношениях жителей с юридическими лицами или управляющими компаниями — Правилами предоставления коммунальных услуг и ЖК РФ.

Исходя из федерального законодательства, приборами учета должны быть оснащены все потребители (организации, здания, сооружения и многоквартирные дома) до 1 января 2012 г.

Как можно провести экспертизу тарифа, предлагаемого управляющей компанией? Если это платно, то за чей счет проводится данная экспертиза?

К жилищным услугам относятся услуги по содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества собственников и услуги по управлению многоквартирным домом, а к коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), электроснабжение, газоснабжение, отопление и утилизация твердых бытовых отходов.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

●  плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

●  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт

общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

● плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

●  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

●  плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

в соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений

В многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных

В решении данного общего собрания.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

●  состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

●  порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

●  порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в договоре управления многоквартирным домом должны быть прописаны все условия и обязательства по договору управления.

Необходимо отметить, что управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансовохозяйственной деятельности, об оказываемых услугах

è  о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания

è  выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ.

Так как плата за жилищные услуги, предоставляемые собственникам жилых помещений, регулируется договорными отношениями, то при выборе тарифа, предлагаемого управляющей компанией, собственники также могут ориентироваться как на тарифы других (конкурирующих) управляющих компаний, так и на размер платы за жилищные услуги (тарифы) для муниципального сектора, устанавливаемый решениями советов депутатов в муниципальном образовании. Проведение экспертизы предлагаемых управляющей компанией тарифов на жилищные услуги можно произвести как за свой личный счет, так и за счет собственников жилья у организации,

42 43

специализирующейся на оказании такого вида услуг. За более подробной информацией, касающейся обоснованности предлагаемых тарифов на жилищные услуги управляющей компанией, собственники могут обратиться в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора субъекта.

В четырехэтажном доме три этажа — жилые, а на первом этаже располагаются магазины и другие организации. Как должны производить оплату организации, находящиеся на первом этаже и в подвале: на счет дома или в управляющую компанию? Где можно ознакомиться с нормативными актами и законами по этому поводу?

Как любые собственники помещений в многоквартирном доме, где выбран способ управления управляющей организацией, организации, занимающие нежилые помещения, в соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ плату за жилищные и коммунальные услуги вносят управляющей организации. Если управляющий домом является собственником нежилых помещений и является их арендодателем, то плату за аренду платят управляющему домом, как собственнику, а он, в свою очередь, рассчитывается со своей управляющей организацией.

При этом в соответствии с ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Такой способ (прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями) предпочтительней для организаций, занимающих нежилые помещения. Вопервых, тарифы на коммунальные услуги для

организаций (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) значительно отличаются от тарифов для населения. Вовторых, есть множество дополнительных факторов, которые также должны учитываться в тарифах на коммунальные услуги. Например, если это парикмахерская или медицинское учреждение, то существуют повышенные требования при оплате канализования (водоотведения). Все это регулируется существующими СНиПами и СанПиНами, законодательно эти нормы, не установлены. Однако сегодня широко обсуждается законопроект о водоснабжении и водоотведении, где предполагается статья о введении особых требований для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность в нежилых помещениях многоквартирного дома.

Порядок начисления собственникам нежилых помещений платы за коммунальные услуги устанавливается Правилами предоставления коммунальных услуг.

Следует учесть, что плата за жилищные услуги не должна отличаться от платы, начисленной для населения, за исключением услуг на вывоз твердых бытовых расходов. В этом случае, как правило, организации, занимающие нежилые помещения в многоквартирном доме, заключают отдельные договоры на вывоз твердых бытовых расходов. Это удобнее и целесообразнее, прежде всего для жителей. Вопервых, расценки для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выше, чем для населения. А, вовторых, как правило, бытовых отходов у организаций, занимающих нежилые площади в жилом доме, гораздо больше, чем у жителей.

Разрешается ли замена автоматических выключателей, установленных после индивидуального счетчика в этажном распределительном щитке, расположенном на лестничной клетке, за счет средств Фонда, поскольку они расположены на общедомовых электрических сетях в местах общего пользования?

В соответствии с Законом о Фонде капитальному ремонту в многоквартирных домах подлежит только общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме являются одним из нормативных документов в области ка

питального ремонта общего имущества многоквартирных домов, положенных в основу действующих Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом.

Автоматический выключатель в соответствии с п. 7.1.25 Правил следует рассматривать как аппарат защиты и управления, который устанавливается в квартирном (групповом) щитке, т.е. внутри самой квартиры, и предназначен для присоединения внутриквартирной сети, питающей светильники, штепсельные розетки и стационарные электроприемники квартиры. В связи с этим его нельзя считать общим имуществом многоквартирного дома. Следовательно, финансирование работ (замена автоматических выключателей, установленных после внутриквартирных приборов учета электроэнергии) не представляется возможным осуществить за счет средств Фонда.

В свою очередь, проведение работ по ремонту этажных щитков,

à  также оборудования, находящегося в нем, до индивидуальных (внутриквартирных) приборов учета электроэнергии (замена автоматических выключателей, установленных до внутриквартирных приборов учета электроэнергии) может быть осуществлена за счет средств Фонда, поскольку данное электрическое оборудование расположено на внутридомовых электрических сетях и является общим имуществом собственников жилых помещений.

С начала года в платежное поручение стали включать помимо платы за ремонт и содержание жилья плату за капитальный ремонт, т.е. оплата ремонта стала двойной. Высшие инстанции утверждают, что управляющие компании не имеют права без согласия жителей дома взимать помимо платы за ремонт и содержание жилья, плату за капитальный ремонт. Как и где найти это подтверждение о нарушении управляющей компании правил оплаты коммунальных услуг?

Согласно ст. 39 и 158 ЖК РФ собственник помещения (квартиры) в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения (квартиры), а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном

доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При этом в целях управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений в таком доме на общем собрании согласно положениям ст. 44–48 и

÷. 2 ст. 161 ЖК РФ обязаны выбрать один из способов управления:

●  непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

●  управление ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

●  управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

●  плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

●  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

●  плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

●  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

●  плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме. При переходе права собственности на помещение в много

квартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Следует отметить, что ввиду высоких затрат на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме наиболее эффективным для собственников является ежемесячное отчисление фиксированной суммы, рассчитанной из необходимой потребности в привлечении средств к определенному сроку выполнения тех или иных работ по капитальному ремонту.

Вопросы предоставления и оплаты коммунальных услуг регулируются договором между собственником помещения и управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). Оплата данных услуг, в частности отчисление на капитальный ремонт, должна осуществляться на условиях, предусмотренных договором между организацией, управляющей многоквартирным домом, и потребителем данной услуги.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ при выборе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющей компании с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет. Договор собственника помещения с управляющей организацией обязательно должен содержать условия, указанные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Таким образом, в договоре управления многоквартирным домом должны быть прописаны все условия и обязательства по договору управления, в том числе и внесение платы за капитальный ремонт.

При этом в соответствии с ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, в том числе в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

Кроме того, в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями управляющие организации, товарищества и кооперативы обязаны раскрывать информацию о своей деятельности, в том числе о перечне и описании каждой работы (услуги), периодичности ее выполнения и стоимости.

Как разобраться в правомерности расчета стоимости общедомовых расходов по электрической энергии на весь дом?

Для того чтобы понять порядок расчета платы за электроснабжение мест общего пользования и убедиться в его правильности, необходимо обратиться в управляющую компанию, которая осуществляет управление домом. Так как ст. 155 ЖК РФ определено, что плата за жилое помещение в зависимости от выбранного собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом вносится управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иному специализированному кооперативу, на которых в силу ст. 138 и 161 ЖК РФ лежит обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Согласно ст. 162 ЖК РФ вопросы предоставления и оплаты коммунальных услуг регулируются договором между собственником помещения и управляющей организацией.

Кроме того, Правилами предоставления коммунальных услуг установлено, что обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарнотехнического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

48 49

Одновременно необходимо отметить, что в соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводнораспределительных устройств, аппаратуры защиты контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. При этом внешней границей сетей электроснабжения является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей

В многоквартирный дом (п. 8 названных Правил). Согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг коллективный (общедомовой) прибор учета — средство измерения, используемое дляопределения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом. Из установленного Приложением № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг порядка расчетов следует, что при определении размера платы за коммунальные услуги учитываются показания коллективных (общедомовых) приборов учета. Следовательно, в составе платы за коммунальные услуги оплачиваются коммунальные ресурсы, потребляемые в помещениях общего пользования. Таким образом, жильцы платят не только за лампочки, которые освещают места общего пользования в подъезде, но и за доставку электрических ресурсов, по существующим

в доме сетям. Чем больше индивидуальный потребитель использует электроэнергии в своей квартире, тем больше изнашиваются сети.

Другими словами, расходы на «общедомовую» электроэнергию будут распределены пропорционально показаниям индивидуальных счетчиков.

Если в доме создано ТСЖ, каким образом должна начисляться плата за пользование лифтом и вывоз мусора: по площади квартиры или по количеству проживающих?

Плата за пользование лифтом и вывоз мусора ранее начислялась по количеству проживающих (прописанных, зарегистрированных) людей, но согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, сбор и вывоз мусора и жидких бытовых отходов и содержание лифта является составной частью содержания общего имущества, вследствие чего плата рассчитывается пропорционально площади помещения, а не на одного проживающего в помещении человека. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются собранием собственников жилья, ЖК или иных специализированных потребительских кооперативов (ч. 7 и 8 ст. 156 ЖК РФ) или в случае, указанном в п. 34 Правил, органом местного самоуправления как одна величина. При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору управления многоквартирным домом перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда РФ от 26.05.2006 № ГКПИ05588.

Правомерно ли включение в счета — извещения для жителей следующих платежей: 1) вывоз твердых бытовых отходов с утилизацией; 2) электроосвещение мест общего пользования?

1. Услуга по сбору и вывозу твердых бытовых отходов входит в состав платы за жилое помещение и относится к понятию «содержание жилого помещения» в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов является регулируемым видом услуг, оказываемых организациями коммунального комплекса, и оплачивается гражданами в составе платы за жилое помещение. Оплата данных услуг должна осуществляться на условиях, предусмотренных договором между организацией и потребителем данной услуги. При согласии потребителя стоимость утилизации может включаться в стоимость услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов1.

2. Плата за освещение мест общего пользования в многоквартирном доме должна быть включена в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение» (раньше этот платеж был включен в размер платы за ремонт и обслуживание жилищного фонда).

Жилец является собственником квартиры в многоквартирном доме. Регулярно оплачивает коммунальные услуги. Им же было обнаружено, что тариф за коммунальные услуги завышен, и он переплачивает. Собственником было написано заявление с просьбой перерасчета. Руководство управляющей компании согласилось с претензией, но произвело перерасчет только с момента написания собственником заявления, а не за весь период неправильного начисления. Право ли руководство управляющей компании? Если нет, то руководствуясь каким официальным документом, собственник может повлиять на произведение ими перерасчета за весь период?

Для решения вопроса о перерасчете оплаты за коммунальные услуги с момента их неправильного начисления собственнику необходимо официально вновь обратиться в управляющую компанию и предоставить все подтверждающие документы (начиная

с момента неправильного начисления) о переплате. Документом, подтверждающим переплату, будет являться утвержденный муниципальным образованием тариф на оплату коммунальных услуг в городе. Необходимо внимательно посмотреть, с какого периода и какой тариф был установлен исполнительным органом муниципального образования, который является основополагающим документом для управляющей компании при составлении счетов на оплату коммунальных услуг.

Период неправильного начисления как раз и будет начинаться с момента установления указанного тарифа в муниципальном образовании. После этого необходимо получить официальный ответ от управляющей компании о причинах отказа (если таковой будет), а затем следует обратиться в муниципалитет, на территории которого находится управляющая компания, с просьбой решить данный вопрос. Официального документа, обязывающего производить перерасчет при неправильном начислении оплаты за коммунальные услуги, нет. Это должно быть прописано в договоре на обслуживание, который должен был быть заключен между жильцом как собственником жилья и управляющей компанией. При бездействии указанных органов и организаций по решению вопроса собственник вправе обратиться в суд.

Собственник продает квартиру спустя полгода после покупки. Начисления по оплате теплоснабжения в сельском поселении рассчитываются не на восемь месяцев, в которые поступает отопление, а общая сумма за год распределяется на 12 месяцев равными долями. Собственнику услуга по отоплению предоставлялась только в апреле — мае и сентябре — октябре этого года, а оплата теплоснабжения взималась и летом. Как можно собственнику вернуть деньги, уплаченные за тепло, которое ему не предоставлялось, при условии что в перерасчете отказано? Правомерен ли отказ управляющей компании в перерасчете суммы оплаты за теплоснабжение?

Как правило, денежные средства за отопление с учетом установленных тарифов распределяются равными долями на все 12 месяцев в году, и управляющие компании или местные администрации при

составлении счета по сбору платежей за коммунальные услуги включают их ежемесячно в направляемые квитанции на оплату.

Существующий порядок составления счета и включения в направляемые собственникам квартир счета на оплату коммунальных услуг должен быть утвержден управляющей компанией и согласован с администрацией вашего сельского поселения. Отказ в перерасчете, о котором вы спрашиваете, должен быть мотивированным, и его правомерность должна быть подтверждена существующими в управляющей компании и местной сельской администрации правоустанавливающими документами по этому вопросу.

В случае продажи квартиры бывшему собственнику необходимо предоставить в управляющую компанию и местную администрацию соответствующие документы, подтверждающие, с какого именно периода он не является собственником квартиры, и написать официальное заявление для проведения перерасчета за теплоснабжение.

Каким документом регламентируется определение границ балансовой и эксплуатационной ответственности при заключении договора на использование электрической энергии? Можно ли изменить эти границы, если договор уже подписан обеими сторонами?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливают принципы определения границ от внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, и от внешних коммунальных сетей, принадлежащих муниципалитетам (эксплуатируемых ресурсоснабжающими организациями).

В соответствии с п. 8 названных Правил «внешней границей сетей электротепловодоснабжения и водоотведения, информационнотелекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено

соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».

В связи с тем что данные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества многоквартирного дома, правильное толкование п. 8 возможно только в системной (нормативной) связи с жилищным, гражданским законодательством и иными нормативными актами, регулирующими отношения по ресурсоснабжению. По общему правилу граница эксплуатационной ответственности определяется соглашением сторон. При недостижении соглашения сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по внешней границе (границе балансовой принадлежности). В случае изменения границ эксплуатационной ответственности стороны должны заключить дополнительное соглашение.

Возможно ли заключение прямого договора на отпуск питьевой воды (прием сточных вод) (квартирные водосчетчики установлены) и теплоснабжения (квартирные теплосчетчики отсутствуют) между физическим лицом — собственником квартиры в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями?

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений

В многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных

В решении общего собрания.

Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствую

щей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений

В многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством РФ.

Общий объем (количество) потребленных холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в порядке, установленном п. 21 Правил предоставления коммунальных услуг, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета — пропорционально их показаниям. В случае отсутствия указанных приборов учета, расчет размера платы производится в порядке, установленном п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг.